شرط تجاری خود را قرار دهید

سرقفلی وجهی است که مالک (خواه مالک عین باشد یا منفعت) در ابتدای اجاره و جدای از مال‌الاجاره از مستأجر می‌گیرد تا محل را به وی اجاره بدهد و واگذار کند، ولی حق کسب و پیشه و تجارت حقی است که به ‌طور تدریجی و به ‌مرور زمان برای مستأجر محل کسب، پیشه و تجارت به وجود می‌آید. بعد از اینکه مستأجر کار و فعالیت کرد و مشتری و اعتبار به دست آورد، حقی برای او به وجود می‌آید که به آن حق کسب و پیشه و تجارت می‌گویند و یکی از مهم‌ترین مسائلی که می‌بایست در عقد اجاره به آن توجه کرد آن است که روابط موجر و مستأجر بر ‌اساس کدام قانون و تحت چه‌ ‌شرایطی تنظیم می‌شود. معمولاً پرداخت کرایه به‌صورت ماهانه است و مستأجر باید در پایان شرط تجاری خود را قرار دهید هرماه اجاره‌بها را به موجر یا نماینده موجر پرداخت کند. لازم به ذکر است درصورتی‌که در قرارداد اجاره حق فسخ قرار‌داد اجاره، در صورت عدم پرداخت به‌موقع اجاره‌بها پیش‌بینی‌شده باشد، بایستی مستأجر به‌موقع اجاره‌بها را پرداخت کند تا دچار مشکلات تخلیه نشود. طبق قوانین اجاره ملک تجاری مصوب در سال ۷۶، مستأجر موظف است به‌محض اتمام مدت قرارداد، ملک تجاری را تخلیه کرده و آن را به موجر صحیح و سالم پس بدهد. اما قوانین اجاره ملک تجاری سال ۵۶ می‌گوید که انقضای مدت، دلیل بر تخلیه نیست. یعنی هرگاه مدت اجاره تمام شود، موجر نمی‌تواند مستأجر را الزام به تخلیه کند و موجر باید برای تخلیه مستأجر دلیل داشته باشد؛ که یکی از این دلایل این است که مستأجر محلی را که حق انتقال به غیر را در آن ندارد را، انتقال دهد. در این صورت موجر می‌تواند با این دلیل مستأجر را الزام به تخلیه کند؛ یا درجایی که مستأجر شغل مورد توافق را عوض کند، یعنی در قرارداد گفته شود از این ملک برای این شغل استفاده می‌شود، اما مستأجر آن شغل را تغییر دهد، موجر می‌تواند با این دلیل مستأجر را ازملک اجاره داده‌شده بیرون کند. یا وقتی‌که مستأجر در مورد عین اجاره زیاده ‌روی و شرط تجاری خود را قرار دهید یا کوتاهی کند، برای مثال دیواری را در ملک جابه‌جا کند یا دیواری بگذارد، موجر می‌تواند او را ازملک خود بیرون بی اندازد.

معافیت مالیات بر اجاره املاک

همان طور که سیاست های دولت از اقتصاد مبتنی بر نفت به سوی درآمدهای ناشی از مالیات پیش می رود، توجه دولت به درآمدهای مالیاتی و نقش آنها در تامین هزینه های دولت بیشتر شده است. یکی از بخش های مورد توجه دولت، وصول مالیات از اجاره املاک تجاری، اداری، مسکونی و غیره است. از آنجا که اجاره بها انواع گوناگونی دارد که هر کدام متفاوت از دیگری است. قوانین و معافیت های مالیاتی هر کدام نیز با دیگری فرق دارد. اگر شما هم می خواهید معافیت های مالیاتی حاکم بر اجاره بها اعم از اجاره ملک مسکونی، تجاری، اداری، مغازه، اشخاص حقیقی و غیره بیشتر آشنا شوید تا پایان مقاله ما را همراهی کنید.

مالیات بر درآمد اجاره املاک:

مالیات بر درآمد اجاره املاک یکی از انواع مالیات بر درآمد است که به دو نوع اجاره دست اول و اجاره دست دوم تقسیم می شود.

ماده 54 قانون مالیات ها نیز به املاکی پرداخته است که به اجاره گذاشته می شوند. مطابق این قانون برای محاسبه مالیات بر اجاره از کل مبلغ مال الاجاره چه نقدی چه غیر نقدی باید 25 درصد را کسر کرد. کسر این مبلغ به منظور هزینه ها و استهلاک و نیز تعهداتی است که مالک نسبت به ملک مورد اجاره داده است. در واقع این مبلغ همان میزان معافیت مالیاتی اجاره املاک است.

موجرین باید تا پایان تیر ماه یعنی 31 هر سال موظف هستند اظهارنامه مالیاتی خود را به سازمان امورمالیاتی شرط تجاری خود را قرار دهید ارائه دهند.

مالیات های مستقیم بر اجاره انواع ملک:

بر اساس قانون مالیات های مستقیم، املاک در سه حوزه مشمول پرداخت مالیات هستند. سه بخش املاک که مشمول پرداخت مالیات هستند عبارتند از:

1. درآمد اجاره املاک
2. مستغلات خالی
3. نقل و انتقال املاک

معافیت های مالیات بر درآمد اجاره املاک:

قرار دادن معافیت های مالیاتی برای تشویق صاحبان ملک جهت اجاره دادن ملک شان است. این معافیت ها راهکاری برای کاهش هزینه های رهن و اجاره و بهبود بازار مسکن نیز به شمار می رود. معافیت های مالیلاتی املاک شامل 7 مورد است که به آنها می پردازیم.

7 مورد از معافیت های مالیاتی املاک:

1- معافیت زیر بنا، این نوع معافیت مخصوص املاکی است که متراژ کمتر از 150 متر در تهران و کمتر از 200 متر در شهرستان ها دارند.

2- معافیت خانوادگی، اگر یک واحد از ملک تان را به یکی از نزدیکان درجه یک مانند پدر، مادر، خواهر، برادر، همسر، فرزند، اجداد و افراد تحت تکفل خود بدهید، آن ملک معاف از پرداخت مالیات است. البته دانستن این نکته هم شاید بد نباشد که طبق این قانون فقط می توانید یک واحد را به هر یک از نزدیکان بدهید و اگر مثلاً به فرزندتان دو واحد بدهید، یکی از ملک ها مشمول پرداخت مالیات و دیگری معاف از مالیات است.

3- میراث فرهنگی، اگر ملکی که در زمره آثار ملی ایران ثبت شده باشد در اختیار سازمان میراث فرهنگی قرار دهید به طور کل از مالیات نقل و انتقال معاف است. اما اگر مالکیت این ملک تاریخی به صورت شخصی باشد، موظف به پرداخت مالیاتی به میزان حداقل 50 درصد خواهید بود.

4- معافیت در زمان تخلیه، هنگام فروش ملکی اگر زمان تخلیه آن در سند قید شده باشد آن ملک تا 6 ماه از پرداخت مالیات بر درآمد اجاره معاف است تا فرصت کافی برای تخلیه ملک توسط صاحب قبلی وجود داشته باشد.

5- معافیت اشتراکی دریافت و پرداخت اجاره، برای روشن شده این نوع معافیت بهتر است برایتان یک مثال بزنیم. اگر شخصی خودش صاحب ملکی باشد که آن را اجاره داده و خودش نیز در منزل دیگری به صورت اجاره در حال زندگی باشد، هنگام پرداخت مالیات بر اجاره نیازی به پرداخت اجاره کل واحد نیست و باید تنها مالیات تفاوت مبلغ اجاره دو ملک را بپردازد.

6- نوسازی ساختمان مشمول پرداخت مالیات نیست، اگر برای بازسازی، به سازی، نوسازی و حتی خسارت و غرامت ساخت ملکی مبالغی از سازمان ها و نهادهای دولتی و نیمه دولتی برای پرداخت هزینه ها دریافت شود، مشمول پرداخت مالیات نیست.

7- اجاره تنها راه درآمد، مطابق ماده 84 قانون مالیات ها کسانی که تنها راه درآمدشان دریافت اجاره بها است از پرداخت مالیات معاف هستند. ناگفته نماند برای این معافیت مالیاتی سقف مشخصی وجود دارد که اگر مبلغ اجاره بها بیشتر از سقف معافیت باشد صاحب ملک باید مالیات اجاره مازاد بر سقف تعیین شده را بپردازد. از سوی دیگر اگر ثابت شود که دریافت اجاره تنها منبع درآمدی شخص نبوده، مشمول پرداخت جریمه خواهد شد.

معافیت مالیات بر اجاره املاک تجاری:

در صورتی ملک تجاری مشمول مالیات قرار می گیرد که فعالیت تجاری در آن انجام شود یا ملک به اجاره داده شود. برای تعیین مالیات ملک تجاری، اختلاف نظرهای زیادی وجود دارد. برای مثال برخی برای تعیین مالیات ارزش تجاری و منطقه ای ملک را لحاظ کرده و مالیات سالانه را طبق آن محاسبه می کنند.

اما آنچه در ماده 53 قانون مالیات مستقیم آمده است، برای 75 درصد از اجاره سالانه ملک تجاری باید مالیات پرداخت شود که 25 درصد آن از مالیات معاف است. طبق قوانین و دستور العمل های سازمان امور مالیاتی، معافیت های مالیاتی فقط شامل املاک اجاره مسکونی است و املاک تجاری و اداری معافیت مالیاتی ندارند.

صاحبان املاک نیز مانند سایر مودیان مالیاتی باید تا پایان تیرماه اظهارنامه مالیاتی خود به اداره مالیاتی محل ملک تسلیم نموده و مالیات تعیین شده را پرداخت کنند.

معافیت مالیات بر اجاره املاک مسکونی براساس متراژ:

در تهران مالکان املاک مسکونی اجاری تا 150 متر مربع ودر شهرستان تا 200 متر مربع قابل استفاده است که به متراژ مازاد آن مالیات تعلق می گیرد.

• معافیت مالیات اجاره اشخاص حقیقی: اگر مستاجر شخصیت حقوقی باشد، مالیات باید به شیوه علی الحساب محاسبه شود. موجر نیز باید اظهارنامه مالیاتی را در پایان تیرماه سال مالیاتی ارائه دهد و معافیت مالیاتی ویژه ای ندارد.
• معافیت مالیات بر اجاره بازنشستگان: شاید برخی تصور کنند اگر ملکی را به افراد بازنشسته اجاره دهند، شاید از پرداخت مالیات معاف شوند، اما خوب است بدانید بازنشستگی برای هیچ شغلی معافیت به دنبال ندارد و تنها مورد معافیتی برای بازنشستگان حقوق دریافتی شان است که از پرداخت مالیات معاف است.

موسسه مالیات ها شما را به خواندن مقاله محاسبه مالیات بر ارث چگونه است دعوت می نماید.

انواع شرکت های تجاری

مطابق ماده 20 قانون تجارت شرکت های تجاری بر هفت قسم است:

• شرکت سهامی
• شرکت با مسئولیت محدود
• شرکت تضامنی
• شرکت مختلط غیر سهامی
• شرکت مختلط سهامی
• شرکت نسبی
• شرکت تعاونی تولید و مصرف

توجه کنید:

1. شرکت های سهامی ابتدا مشمول مواد 21 تا 93 قانون تجارت بودند اما بعد از تصویب « لایحه قانونی اصلاح قسمتی از قانون تجارت» در اسفند ماه 1347 مواد مربوط به شرکت های سهامی نسخ و لایحه قانونی مزبور با 300 ماده جایگزین آن ها شد.

2. شرکت های تعاونی نیز ابتدا مشمول مواد 190 تا 194 قانون تجارت بوده اند اما اکنون با تصویب قانون شرکت های تعاونی ( مصوب 1350) و قانون بخش تعاونی اقتصاد جمهوری اسلامی ایران ( مصوب 1370) این قوانین ملاک عمل می باشند.

3. سایر شرکت ها ( با مسئولیت محدود، تضامنی، مختلط سهامی، مختلط غیر سهامی و نسبی) همچنان مشمول قانون تجارت مصوب 1311 قرار دارند.

4. به موجب ماده 2 لایحه اصلاح قسمتی از قانون تجارت، شرکت های سهامی در هر حال تجاری محسوب می شوند حتی اگر موضوع آن ها امور تجارتی نباشد، به عبارتی شکل این شرکت ملاک تجاری تلقی شدن آن است نه موضوع آن.

5. شرکت تعاونی تنها در صورتی تجاری محسوب می شود که موضوع آن امور تجاری باشد زیرا این شرکت می تواند هم در امور تجاری و هم در امور غیر تجاری تاسیس شود.

6. سایر شرکت ها فقط برای امور تجاری قابل تشکیل هستند و بر اساس موضوع خود تجاری تلقی می شوند.

شرکت های سهامی

تعریف

قانون تجارت شرکت سهامی را اینگونه تعریف می کند: « شرکتی که سرمایه آن به سهام تقسیم شده و مسئولیت صاحبان سهام محدود به مبلغ اسمی سهام آن هاست.»

ویژگی اصلی شرکت سهامی

در تعریف شرکت سهامی دو ویژگی و خصوصیت اصلی این شرکت ذکر شده است.

نخست : تقسیم سرمایه به تعدادی سهام

به عنوان مثال اگر شرکت سهامی با سرمایه 10/000/000 ریال تاسیس شده باشد ممکن است ارزش هر سهم برابر با 1000 ریال تعیین و در نتیجه کل سرمایه اولیه شرکت به 10/000 سهم 1000 ریالی تقسیم گردد.

بیشتر بدانید:

منظور از سهم مطابق ماده 24 لایحه قانونی اصلاح قسمتی از قانون تجارت: « سهم قسمتی است از سرمایه شرکت سهامی که مشخص میزان مشارکت، تعهدات و منافع صاحب آن در شرکت سهامی می باشد.»

به عبارتی سهام، بیانگر میزان نقش سهامدار در تصمیمات، منافع و اموال شرکت است زیرا:

• حق رای در شرکت های سهامی اصولاً بر اساس تعداد سهم هر سهامدار تعیین می گردد.
• سود قابل تقسیم شرکت نیز بر تعداد کل سهام تقسیم می شود و به ازای هر سهم، سود مقرر به سهامدار مربوطه پرداخت می گردد.
• میزان تعهد هر سهامدار در برابر شرکت نیز بر اساس ارزش اسمی سهام او تعیین می شود.

به طور مثال اگر شخصی صاحب 50 سهم 1000 ریالی باشد باید مجموعاً 50/000 ریال به عنوان آورده خود به شرکت تسلیم یا تادیه نماید و اگر کمتر از این مقدار پرداخته باشد از وی مطالبه می گردد و در هر حال بیش از تادیه و تسلیم آورده خود، تعهدی در برابر شرکت یا طلبکاران شرکت ندارد.

دوم: محدود بودن مسئولیت سهامدار

مسئولیت هر سهامدار محدود به مبلغ اسمی سرمایه اوست و بیش از آن تعهد یا مسئولیتی ندارد.

بر این اساس شرکت سهامی مصداقی از شرکت های سرمایه است، یعنی شرکت هایی که فقط سرمایه مورد توجه است نه شخص سرمایه گذار ( شرکت سرمایه در برابر شرکت شخص است.) و شرکا فقط تا میزان سرمایه ای که به شرکت آورده اند مسئول اند.

انواع شرکت های سهامی

شرکت سهامی از حیث چگونگی تامین سرمایه بر دو نوع است.

نخست: شرکت سهامی خاص

شرک سهامی خاصی شرکت سهامی است که تمام سرمایه مورد نیاز شرکت هنگام تاسیس توسط موسسین تأمین می شود.

دوم: شرکت سهامی عام

شرکت سهامی عام شرکت سهامی است که موسسین توان یا تمایل به تأمین فقط بخشی از سرمایه را داشته و مابقی سرمایه لازم برای تاسیس و فعالیت شرکت را از اشخاص داوطلب در قالب فرایندی که پذیره نویسی نامیده می شود جمع آوری می نمایند.

شرکت با مسئولیت محدود

تعر یف

مطابق ماده 94 قانون تجارت: « شرکت با مسئولیت محدود شرکتی است که بین دو یا چند نفر برای امور تجاری تشکیل شده و هر یک از شرکاء بدون اینکه سرمایه به سهام یا قطعات سهام تقسیم شده باشد فقط تا میزان سرمایه خود در شرکت مسئول قروض و تعهدات شرکت هستند.»

ویژگی اصلی شرکت با مسئولیت محدود

ویژگی ها و خصوصیت های شرکت با مسئولیت محدود با توجه به تعریف قانون از این شرکت به شرح زیر است:

1. حداقل تعداد شرکاء برای تشکیل شرکت با مسئولیت محدود، دو شریک می باشد.

2. کلمه « نفر» در ماده هم شامل اشخاص حقیقی و هم شامل اشخاص حقوقی می شود.

بیشتر بدانید:

کلمه « نفر» به عنوان حالت غالب و من باب تمثیل گفته شده است، مطابق ماده 588 قانون تجارت: « شخص حقوقی می تواند دارای کلیه حقوق و تکالیفی شود که قانون برای افراد قائل است، مگر حقوق و وظائفی که بالطبیعه فقط انسان ممکن است دارای آن باشد مانند حقوق و وظایف ابوت ( پدری)، بنوت ( فرزندی) و امثال ذلک.» در نتیجه: در تمام مواردی که حق یا تکلیفی مدنی در قوانین به « فرد» یا « نفر» منتسب شده است، آن حق یا تکلیف شامل اشخاص حقوقی نیز خواهد بود، مگر آنچه که طبیعتاً و ذاتاً مختص انسان ها است و در مورد اشخاص حقوقی بی معنی تلقی شود مثل وصیت کردن. بنابراین شرکاء شرکت با مسئولیت محدود ممکن است شخص حقیقی یا حقوقی ( اعم از تاجر و غیر تاجر) باشند ولی قاعدتاً اشخاص حقوقی برای پیوستن به شرکت با مسئولیت محدود باید مفاد اساسنامه خود را رعایت کنند.

3. شرکت با مسئولیت محدود فقط برای امور تجاری قابل تشکیل است و به اعتبار موضوع خود تجاری محسوب شرط تجاری خود را قرار دهید می شود.

4. در شرکت با مسئولیت محدود، سرمایه شرکت به سهام یا قطعات سهام تقسیم نمی شود.

5. منظور قانون از عبارت « فقط تا میزان سرمایه خود در شرکت، مسئول قروض و تعهدات شرکت است.» این است که:

اگر شرکت تصفیه شود و امول شرکت کافی برای تأدیه همه دیون شرکت نباشد و شریک سهم خود از سرمایه مقرر در اساسنامه را قبلاً تأمین و تسلیم شرکت کرده باشد آنگاه شرکت مزبور هیچ مسئولیتی در قبال دیون تصفیه نشده شرکت نخواهد داشت.

شرکت تضامنی

تعریف

مطابق ماده ۱۱۶ قانون تجارت: « شرکت تضامنی شرکتی است که در تحت اسم مخصوصی برای امور تجاری بین دو یا چند نفر با مسئولیت تضامنی تشکیل می‌شود اگر دارایی شرکت برای تادیه تمام قروض کافی نباشد هر یک از شرکا مسئول پرداخت تمام قروض شرکت است.»

هر قراری که بین شرکا بر خلاف این ترتیب داده شده باشد در مقابل اشخاص ثالث معتبر نخواهد بود.

ویژگی اصلی شرکت تضامنی

ویژگی و خصوصیت شرکت تضامنی با توجه به تعریف قانون از این شرکت به شرح زیر است:

1. حداقل تعداد شرکا برای تشکیل شرکت تضامنی دو شریک می باشد.

2. با توجه به ماده ۵۸۸ قانون تجارت واژه « نفر» شامل شخص حقوقی نیز می شود.

3. شرکت تضامنی فقط در امور تجاری قابل تشکیل است و به اعتبار موضوع خود تاجر محسوب می‌شود.

4. مراد از مسئولیت تضامنی این است که: اگر شرکت تصفیه شود و اموال شرکت کافی برای تأدیه همه دیون شرکت نباشد آنگاه هر یک از شرکا بدون توجه به اینکه چه میزان سهم الشرکه در شرکت داشته است مسئول پرداخت تمام دیون شرکت در مقابل اشخاص ثالث است.

5. تضامنی بودن مسئولیت شرکا در برابر اشخاص ثالث در شرکت های تضامنی حکمی آمره است و اگر شرکا بر خلاف این امر توافق کنند توافق مزبور تنها بین آن ها معتبر است و در برابر اشخاص ثالث اعتبار ندارد.

6. مسئولیت نهایی بین شرکا به نسبت سرمایه آنها تقسیم خواهد شد. بنابراین:

اگر ده شریک هر یک ۱۰ درصد شرط تجاری خود را قرار دهید از سرمایه شرکت را تامین نموده باشند و اشخاص ثالث (طلبکاران) مطالبات باقی مانده خود را تماماً از یکی از شرکا وصول و دریافت کنند، شریکی که مطالبات طلبکاران را پرداخته است حق دارد به هر یک از شرکای خود بابت ۱۰ درصد از کل دیونی که توسط او پرداخت شده رجوع کند.

در مثالی دیگر هرگاه سه شریک به ترتیب با میزان ۲۰%، ۴۵% و ۳۵% در سرمایه شرکت نقش داشته باشند و دیون باقی مانده شرکت توسط شریکی که ۲۰% سرمایه را دارد پرداخت شده باشد او می‌تواند از شرکای دیگر خود به ترتیب ۴۵% و 6۳۵% وجوه پرداختی خود را مطالبه نماید.

7. آنچه در بالا گفته شد جزو احکام آمره قانون نیست و اصطلاحاً جزو احکام یا قواعد تکمیلی و تفسیری تلقی می شود یعنی می توان خلاف آن شرط کرد. صراحت قسمت اخیر ماده ۱۲۴ قانون تجارت و مفهوم مخالف قسمت اخیر ماده ۱۱۶ قانون تجارت موید این امکان است.

8. مسئولیت تضامنی شرکای شرکت تضامنی هنگامی است که شرکت تضامنی منحل شده باشد و در جریان تصفیه باشد یا تصفیه آن خاتمه یافته باشد. ماده ۱۲۴ قانون تجارت بیان کننده این شرط یعنی ضرورت انحلال شرکت است. بنابراین:

در هیچ موردی مادامی که شرکت منحل نشده است طرح دعوا علیه شرکا در خصوص دیون شرکت وجاهت ندارد. در نتیجه:

اولاً: اگر شرکت تضامنی اعلام انحلال کرده و عملیات تصفیه آن در جریان است، طلبکاران شرکت اسناد و مدارک مطالبات خود را به مدیر تصفیه تسلیم نموده و طلب خود را مطالبه می‌کنند و به محض اینکه به صورت مستند معلوم شود اموال شرکت کافی برای تهیه تمام مطالبات نیست می‌توانند علیه شرکای شرکت بابت باقی مانده طلب خود یعنی برای آن بخش از طلب خود که اموال شرکت را نمی‌دهد به طور تضامنی طرح دعوا نماید.

ثانیاً: اگر شرکت تضامنی اعلام انحلال نموده است طلبکار باید طلب خود را از شرکت مطالبه نماید چنانچه شرکت متوقف از تأدیه دین خود باشد طلبکار می تواند دادخواست ورشکستگی شرکت را تقدیم دادگاه کند. چنانچه دادگاه خواسته شرط تجاری خود را قرار دهید را وارد تشخیص داد حکم به ورشکستگی شرکت می‌دهد که موجب انحلال آن است و در این مرحله شرط فوق الذکر یعنی «انحلال شرکت تضامنی» محقق شده و می توان علیه شرکا نیز طرح دعوا نمود.

ثالثاً: هرگاه شرکت تضامنی منحل شده و عملیات تصفیه خاتمه یافته باشد و دینی از دیون شرکت باقی مانده باشد در این مرحله نیز می‌تواند دعوای مطالبه طلب علیه شرکا مطرح نمود.

9. با توجه به استقلال و جدایی شخصیت حقوقی شرکت از شرکا:

اول: اگر الف به شرکت بدهکار باشد و در عین حال از یکی از شرکا طلبکار باشد شخص مذکور نمی‌تواند در مقابل شرکت که طلب خود را از او مطالبه می نماید به تهاتر استناد کند یعنی نمی تواند بگوید بدهی من به شرکت با طلب من از شریک شرکت به صورت متقابل ساقط شده‌اند.

دوم: در مثال فوق هرگاه شخص الف به شرکت مراجعه نموده و طلب خود را از او مطالبه کند، شریک نمی‌تواند مدعی شود که بین طلب الف از او و بدهی الف به شرکت تهاتر رخ داده.

سوم: هرگاه شخص الف از شرکت طلبکار و به یکی از شرکا بدهکار باشد، در صورت مراجعه شریک به شخص الف و مطالبه طلب خود از او، شخص مزبور (الف) نمی‌تواند مدعی شود که بین بدهی او به شریک و طلبه او از شرکت‌ تهاتر رخ داده است. مفهوم مخالف قسمت اخیر ماده ۱۳۰ قانون تجارت به‌روشنی مبین این امر است.

چهار: در مورد مطروحه در بند سوم هرگاه شرکت منحل شود و اموال آن کافی برای تادیه دیون نباشد و در نتیجه طلب شخص الف از شرکت به اصطلاح «لاوصول» مانده باشد بین طلب او از شرکت و بدهی وی به شریک تهاتر رخ می‌دهد، این حکم مفاد آخرین عبارت ماده ۱۳۰ قانون تجارت است.

مارتینگل یک روش ساده برای کمتر ضرر کردن و زودتر سود کردن

نخبگان عزیز خانه سرمایه سلام امروز می خواهیم یک روش برای موفقیت بیشتر در معاملاتتان معرفی کنیم. یک روش ساده برای کمتر ضرر کردن و زودتر سود کردن.

شرط بندی که این بار به نفع سرمایه گذاران است

همیشه دغدغه قماربازهای قدیم این بوده است که چگونه بتوانند بدون ریسک، سود تضمین شده از کار خود ببرند. قماربازان قدیم بسیار به این فکر کرده اند و حاصل نتایجی بوده که در سرمایه گذاری این روزها در بورس از آن استفاده می کنند. یکی از این روش های شرط بندی که جای خود را در تجارت و سرمایه گذاری بخصوص در بازار های سرمایه گذاری داخلی و خارجی نیز باز کرده است، روش مارتینگل است. روش مارتینگل در شرط بندی هایی بکار می رود که فرد دو حالت برد یا باخت دارد و احتمال رخداد هر کدام از شرایط برد یا باخت نیز برابر است (دقت کنید در بازار بورس شما با مقداری آموزش دیگر بیشتر از حالت ۵۰-۵۰ احتمال موفقیت دارد و شرایط بسیار بهتر است، اما باز هم با همین شرایط روش مارتینگل در نهایت برنده است).

یک مثال از نوع شرط بندی

در روش مارتینگل، فرد در یک رشته شرط بندی حاضر می شود به طوریکه بعد از هر باخت میزان شرط بندی خود را دو برابر حالت قبل می کند تا جایی که بالاخره ببرد و از این بازی با سود خارج شود. مثال زیر نشان می دهد که این استراتژی چگونه کار می کند و سود آن چقدر خواهد بود:

فرض کنید که در یک شرط بندی با انداختن یک سکه شرکت می کنیم به طوریکه سکه می اندازیم و اگر شیر بیاید معادل میزان شرط بندی می بریم و اگر خط بیاید میزان شرط بندیمان را می بازیم. پس حالا مثلا این بازی را با B تومان شروع می کنیم. در مرحله اول یا شیر می آید و فرد می برد و پولش می شود ۲B تومان یا می بازد. اگر فرد ببازد در مرحله بعدی میزان شرط بندیش را دوبرابر می کند یعنی ۲B تومان وسط می گذارد. در این مرحله اگر ببرد آنگاه سود او در کل خواهد بود:
باخت از مرحله اول: B تومان
برد از مرحله دوم: ۲B تومان
سود کل: B=2B-B تومان
حال اگر دوباره در این مرحله ببازد، برای مرحله بعدی میزان شرط بندی را دو برابر می کند یعنی ۴B تومان. اگر برنده شود آنگاه سود او در این مرحله برابر خواهد بود با:
باخت از مراحل اول و دوم: B+2B=3B تومان
برد از مرحله سوم: ۴B تومان
سود کل: ۴B-3B= B تومان

و این موضوع اگر N بار هم تا موفقیت شما رخ دهد در نهایت بار N ام شما مقدار B سود کرده اید، البته اگر سرمایه تان تمام نشده باشد!

خود را در این شرایط قرار دهید

خرید پله‌ای یکی از روش‌هایی است که معامله‌گران حرفه‌ای به منظور بهینه کردن قیمت خرید در هنگام تشکیل پورتفوی خود از آن استفاده می‌کنند درواقع یکی از مهم‌ترین خصوصیاتی که یک معامله‌گر موفق را از یک معامله‌گر معمولی متمایز می‌کند توانایی خرید سهم در بهترین قیمت است. همه‌ی ما این انتظار را داریم که خرید سهم برای ما سودآور باشد، اما گاهی شرایط بازار به‌گونه‌ای پیش می‌رود که علی‌رغم اینکه احساس می‌کنیم سهم مناسبی را برای خرید انتخاب کرده‌ایم، برخلاف انتظارمان افت قیمت سهم خود را مشاهده می‌کنیم.

در این شرایط چه باید کرد؟ آیا باید سهمی را که به ارزندگی آن اعتقاد داریم فروخت؟ آیا اگر سهم خود را نگهداری کنیم می‌توان انتظار داشت که بعد از ۱۰-۱۵% افت، قیمت مجدداً به قیمت خرید ما بازگردد و تازه بتوانیم سهم خود را به قیمت خرید سربه‌سر بفروشیم؟

در این نوشته می‌خواهیم روشی را معرفی کنیم که در آن علاوه بر در نظر گرفتن حد ضرر بتوانیم حتی با افت قیمت سهم به زیر قیمت خرید اولیه نیز از معامله خود با سود خارج شویم:

روش مارتینگل چیست؟

مارتینگل روشی است که توسط یک آمریکایی ابداع شد و بعدازآن توسط معامله‌گران مختلفی با روش‌های گوناگون اجرا شد.طبق این روش شما سرمایه اولیه خود را به قسمت‌های نامساوی (از توان‌های عدد ۲) تقسیم می‌کنید و خرید خود را در قیمت‌های مختلف بر مبنای این ضرایب انجام می‌دهید.

فرض کنید شما ۱ عدد سهم را باقیمت ۱۰۰ تومان خریداری می‌کنید و انتظار رشد آن را دارید. ولی برخلاف انتظار قیمت آن ۵% افت کرده و به ۹۵ تومان می‌رسد. بر اساس روش مارتینگل شما باید در این قیمت ۲ عدد سهم جدید خریداری نمایید. با این کار میانگین قیمت کل خرید شما به ۹۶٫۷ تومان کاهش می‌یابد و در صورت رشد قیمت به بالای ۹۶٫۷ تومان کل خرید شما سودآور می‌شود، درحالی‌که قیمت هنوز به ۱۰۰ تومان اولیه نرسیده است.

حال اگر قیمت سهم به جای رشد مجدداً ۵% دیگر افت نماید و به ۹۰٫۲۵ تومان برسد، طبق روش مارتینگل این بار شما باید ۲ برابر خرید قبلی یعنی ۴ سهم را در این قیمت خریداری کنید. با این کار میانگین قیمت تمام شده هر سهم شما به ۹۳ تومان کاهش می‌یابد و درحالی که قیمت فعلی سهم در حال حاضر ۱۰% نسبت به قیمت خرید اولیه شما کاهش داشته است، اگر فقط ۳٫۵% رشد نماید کل خرید شما سودآور خواهد شد.

مزیت روش مارتینگل چیست؟

مزیت روش مارتینگل این است که هنگامی که قیمت سهم از قیمت خرید اولیه ما فاصله می‌گیرد و منفی می‌شود، می‌توان با اجرای آن قبل از رسیدن قیمت سهم به قیمت خرید اولیه وارد سود شد، نه اینکه صبر کرد تا قیمت به قیمت خرید اولیه برسد و ما تازه از زیان خارج شویم، چه‌بسا در بسیاری از موارد ممکن است که قیمت سهم پس از افت به راحتی به قیمت‌های قبلی برنگردد و ما مجبور شویم از معامله‌ای که می‌توانست برای ما سود ده باشد، نهایتاً با زیان خارج شویم.

اما این روش یک عیب کوچک هم دارد!

این روش توسط معامله‌گران بزرگی اجراشده است و هرکدام از آن‌ها با توجه به سیستم‌های معاملاتی خود و حد سود و حد ضررهای خود این روش را بومی‌سازی کرده‌اند. طبق این روش ما می‌توانیم دفعات متعددی این کار را انجام دهیم و هرچه قیمت افت نماید میانگین قیمت خرید خود را به آن نزدیک کنیم. اما نکته بسیار مهمی که وجود دارد این است که سرمایه ما نامحدود نیست و نمی‌توانیم تا ابد بر روی خرید قبلی خود ۲ برابر خرید جدید انجام دهیم و با گذشتن چند مرحله از این کار، حجم خرید و سرمایه موردنیاز برای آن به‌شدت افزایش پیدا می‌کند.

حالا چگونه عیب کوچک روش مارتینگل را بر طرف کنیم

باید مراحل انجام این کار را به اعداد مشخصی محدود کرد تا بتوان از عهده انجام آن برآمد. توصیه می‌شود که مراحل خرید را به ۳ مرحله کاهش داد، بدین‌صورت که سرمایه خود را به ۴ قسمت نامساوی تقسیم کنیم:۱،۲،۴ و ۸٫در این روش به این اعداد ضرایب مارتینگل گفته می‌شود که همان توان‌های عدد ۲ هستند که در هر مرحله از خرید به‌کاربرده می‌شوند (یعنی کل سرمایه شما به ۱۵ قسمت تقسیم‌شده و در هر مرحله از خرید یکی از این ضرایب استفاده می‌شود: مثلاً ۱۵ میلیون به ۱ میلیون،۲میلیون،۴میلیون و ۸ میلیون تقسیم می‌شود).

با این تقسیم‌بندی شما در صورت کاهش قیمت خرید اولیه‌تان، بازه‌ی حد ضرر خود را به ۳ قسمت تقسیم می‌کنید و هر بار که قیمت به یکی از این ۳ بخش می‌رسد، پله بعدی خرید خود را انجام می‌دهید.

درنتیجه هم حد ضرر را رعایت کرده‌اید و هم در صورت فعال نشدن آن و رشد قیمت سهم از هر قیمتی (چه خرید اول و چه خرید آخر) قیمت خرید شما بهینه‌شده است و با اولین رشد، کل خرید شما وارد سود می‌شود.

بهترین حالت استفاده از روش مارتینگل در سرمایه گذاری در بورس چیست؟

این روش یک استراتژی منطقی برای بهینه کردن بهای تمام‌شده سهم در هنگام افت قیمت است و استفاده افراطی و نادرست از آن چیزی جز زیان را در پی نخواهد داشت. بهتر است از این روش برای سهامی که وضعیت بنیادی خوبی دارند و به دلایلی افت مقطعی را تجربه می‌کنند، استفاده شود.

یک مثال واقعی از روش مارتینگل در خرید و فروش در بازار بورس

در زیر هم یک مثال واقعی از خرید ۳ پله‌ای بر اساس روش مارتینگل در بورس ایران را باهم هم می‌بینیم. نمودار زیر مربوط به سهم بکام است که با شکسته شدن خط روند نزولی در اسیلاتور RSI تصمیم به خرید آن گرفته‌شده است.

اگر ما ۱۵ میلیون تومان برای خرید این سهم در نظر گرفته باشیم در مرحله اول طبق روش مارتینگل ۱ میلیون تومان از پول خود را در قیمت ۱۲۸ تومان خرید می‌کنیم (۷۸۰۰ سهم ۱۲۸ تومانی).

با ۵% افت قیمت سهم ۲ میلیون تومان بعدی را هم خرید می‌کنیم(۱۶۲۰۰ سهم ۱۲۳ تومانی).

با ۱۰% افت قیمت سهم ۴ میلیون تومان بعدی را خرید می‌کنیم(۳۴۲۰۰ سهم ۱۱۷ تومانی).

و درنهایت با ۱۵% افت قیمت ۸ میلیون پایانی را خرید می‌کنیم(۷۲۷۰۰ سهم ۱۱۰ تومانی).

با آخرین خرید میانگین کل خرید به ۱۱۴٫۶ تومان کاهش می‌یابد.

درنتیجه به‌محض اینکه قیمت سهم از ۱۱۴٫۶ تومان بیشتر شود این خرید وارد سود خواهد شد و اگر تاکنون نگهداری شده باشد (۱۶۸ تومان) از کل این خرید در این مثال ۶,۹۹۰,۰۰۰ تومان سود کسب‌شده است (معادل ۴۶%). در صورتی اگر کل پول در ابتدا و در قیمت ۱۲۸ تومان خرید شده بود و تاکنون نگهداری شده بود،۴,۶۸۰,۰۰۰ تومان سود از این خرید کسب می‌شد (معادل ۳۱%) و اگر هم بعد از افت قیمت به ۱۲۸ تومان نمی رسید متحمل زیان می شدیم.

شاید در مقاله “فعلا بذارم باشه! دلیل بسیاری از ضرر های ما در بازار بورس” در نگاه اول با این مقاله تداخل داشته باشد اما در واقعیت یک فرد نخبه سرمایه گذاری درگیر این اتفاق نمی شود، توصیه می کنم حتما نکته های زیر را مطالعه کنید.

چند نکته بسیار مهم در مورد این روش

این روش زمانی بسیار کاربردی است که شما آموزش های تکنیکالی و بنیادی و روانشناسی لازم را دیده باشید و حال این موضوع و روش مارتینگل به موفقیت بیشتر شما کمک خواهد کرد. اساس تفکر این روش این است که شما به وضعیت بنیادی سهم خود اطمینان دارید. پس اگر تحلیلگر بنیادی خوبی نیستید توصیه می کنیم حتما تحلیلگر بنیادی خوبی شوید. دوره نخبگان بورس و بسته جامع خانه سرمایه نیز می تواند به شما کمک کند.

همچنین یادتان نرود در این روش شما باید در بازار منفی و در زمانی که همه نا امید هستند خرید کنید. پس روی روانشناسی خود نیز باید کار کنید، که البته در دوره نخبگان در مورد این موضوع مفصل صحبت می شود و راهکار های روانشناسی لازم به نخبگان آموزش داده می شود. همچنین در بسته آموزشی جامع و در بسته ۱۰ شاه کلید بزرگان بورس در یکی از فصل ها به این موضوع پاسخ داده می شود و در مثال “آقای بازار” این موضوع را می آموزید. نکته سوم خرید در نقاط مناسب است، نیازمند این است شما در تحلیل تکنیکال به نقاط PRZ و امواج الیوت مسلط باشید چیزی که هم در بسته جامع آموزش بورس خانه سرمایه و هم در دوره نخبگان آموزش داده می شود.

شرط تجاری خود را قرار دهید

مبحث دوم – در وقف

ماده ۵۵

وقف عبارت است از این که عین مال، حبس و منافع آن ‌تسبیل شود.

ماده ۵۶

وقف واقع می‌شود به ایجاب از طرف واقف به هر لفظی که صراحتاً دلالت بر معنی آن کند و قبول طبقه اول از موقوف علیهم یا قائم مقام قانونی آن‌ها در صورتی که محصور باشند مثل وقف بر اولاد و اگر موقوف‌علیهم غیرمحصور یا وقف بر مصالح عامه باشد در این صورت قبول حاکم، شرط است‌.

ماده ۵۷

واقف باید مالک مالی باشد که وقف می‌کند و به علاوه دارای ‌اهلیتی باشد که در معاملات، معتبر است‌.

ماده ۵۸

فقط وقف مالی جایز است که با بقای عین بتوان از آن منتفع شد اعم از این که منقول باشد یا غیرمنقول، مشاع باشد یا مفروز.

ماده ۵۹

اگر واقف، عین موقوفه را به تصرف وقف ندهد وقف محقق نمی‌شود و هر وقت به قبض داد وقف تحقق پیدا می‌کند.

ماده ۶۰

در قبض، فوریت شرط نیست بلکه مادامی که واقف رجوع از وقف نکرده است هر وقت قبض بدهد وقف تمام می‌شود.

ماده ۶۱

وقف، بعد از وقوع آن به نحو صحت و حصول قبض، لازم است و واقف نمی‌تواند از آن رجوع کند یا در آن تغییری بدهد یا از موقوف‌علیهم کسی را خارج کند یا کسی را داخل در موقوف علیهم نماید یا با آن‌ها شریک کند یا اگر در ضمن عقد متولی معین نکرده بعد از آن متولی قرار دهد یا خود به عنوان تولیت دخالت کند.

ماده ۶۲

در صورتی که موقوف‌علیهم محصور باشند خود آن‌ها قبض‌ می‌کنند و قبض طبقه‌ی اولی کافی است و اگر موقوف‌علیهم ‌غیرمحصور یا وقف بر مصالح عامه باشد، متولی وقف، والا حاکم قبض می‌کند.

ماده ۶۳

ولی و وصی محجورین، از جانب آن‌ها موقوفه را قبض می‌کنند و اگر خود واقف، تولیت را برای خود قرار داده باشد قبض خود او کفایت می‌کند.

ماده ۶۴

مالی را که منافع آن موقتاً متعلق به دیگری است می‌توان وقف نمود و همچنین وقف ملکی که در آن، حق ارتفاق موجوداست، جایز است بدون این که به حق مزبور خللی وارد آید.

ماده ۶۵

صحت وقفی که به علت اضرار دیان واقف، واقع شده باشد، منوط به اجازه دیان است‌.

ماده ۶۶

وقف بر مقاصد غیرمشروع، باطل است‌.

ماده ۶۷

مالی که قبض و اقباض آن ممکن نیست، وقف آن باطل است لیکن اگر واقف، تنها قادر بر اخذ و اقباض آن نباشد و موقوف علیه، قادر به اخذ آن باشد صحیح است‌.

ماده ۶۸

هر چیزی که طبعاً یا بر حسب عرف و عادت، جز یا از توابع و متعلقات عین موقوفه محسوب می‌شود، داخل در وقف است مگر این که واقف، آن را استثنا کند به نحوی که در فصل بیع مذکور است‌.

ماده ۶۹

وقف بر معدوم صحیح نیست مگر به تبع موجود.

ماده ۷۰

اگر وقف بر موجود و معدوم معاً واقع شود، نسبت به سهم ‌موجود، صحیح و نسبت به سهم معدوم، باطل است‌.

ماده ۷۱

وقف بر مجهول صحیح نیست‌.

ماده ۷۲

وقف بر نفس، به این معنی که واقف خود را موقوف‌علیه یا شرط تجاری خود را قرار دهید جز موقوف‌علیهم نماید یا پرداخت دیون یا سایر مخارج خود را از منافع موقوفه قرار دهد، باطل است اعم از این که راجع به حال حیات باشد یا بعد از فوت‌.

ماده ۷۳

وقف بر اولاد و اقوام و خدمه و واردین و امثال آن‌ها صحیح ‌است‌.

ماده ۷۴

در وقف بر مصالح عامه، اگر خود واقف نیز مصداق موقوف‌علیهم واقع شود، می‌تواند منتفع گردد.

ماده ۷۵

واقف می‌تواند تولیت یعنی اداره کردن امور موقوفه را مادام‌الحیاه یا در مدت معینی برای خود قرار دهد و نیز می‌تواند متولی دیگری معین کند که مستقلاً یا مجتمعاً با خود واقف اداره کند. تولیت اموال موقوفه ممکن است به یک یا چند نفر دیگر، غیراز خود واقف واگذار شود که هر یک مستقلاً یا منضماً اداره کنند و همچنین واقف می‌تواند شرط کند که خود او یا متولی که معین شده ‌است نصب متولی کند و یا در این موضوع هر ترتیبی را که مقتضی بداند قرار دهد.

ماده ۷۶

کسی که واقف او را متولی قرار داده می‌تواند بدواً تولیت را قبول یا رد کند و اگر قبول کرد دیگر نمی‌تواند رد نماید و اگر رد کرد مثل صورتی است که از اصل، متولی قرار داده نشده باشد.

ماده ۷۷

هر گاه واقف برای دو نفر یا بیشتر به طور استقلال تولیت قرار داده باشد هر یک از آن‌ها فوت کند، دیگری یا دیگران مستقلاً تصرف ‌می‌کنند و اگر به نحو اجتماع قرار داده باشد تصرف هر یک بدون تصویب دیگری یا دیگران نافذ نیست و بعد از فوت یکی از آن‌ها، حاکم شخصی را ضمیمه‌ی آن که باقی مانده است می‌نماید که مجتمعاً تصرف کنند.

ماده ۷۸

واقف می‌تواند بر متولی، ناظر قرار دهد که اعمال متولی به‌ تصویب یا اطلاع او باشد.

ماده ۷۹

واقف یا حاکم نمی‌تواند کسی را که در ضمن عقد وقف، متولی قرار داده شده است، عزل کند مگر در صورتی که حق عزل شرط شده باشد و اگر خیانت متولی ظاهر شود، حاکم ضم امین می‌کند.

ماده ۸۰

اگر واقف وصف مخصوصی را در شخص متولی شرط کرده باشد و متولی فاقد آن وصف گردد منعزل می‌شود.

ماده ۸۱

در اوقاف عامه که متولی معین نداشته باشد، اداره‌ی موقوفه طبق نظر ولی فقیه خواهد بود.

ماده ۸۲

هرگاه واقف برای اداره کردن موقوفه، ترتیب خاصی معین کرده باشد متولی باید به همان ترتیب رفتار کند و اگر ترتیبی قرار نداده باشد متولی باید راجع به تعمیر و اجاره و جمع‌آوری منافع و تقسیم آن بر مستحقین و حفظ موقوفه و غیره مثل وکیل امینی، عمل نماید.

ماده ۸۳

متولی نمی‌تواند تولیت را به دیگری تفویض کند مگر آن که واقف در ضمن وقف به او اذن داده باشد ولی اگر در ضمن وقف شرط‌ مباشرت نشده باشد می‌تواند وکیل بگیرد.

ماده ۸۴

جایز است واقف از منافع موقوفه سهمی برای عمل متولی قرار دهد و اگر حق‌التولیه معین نشده باشد متولی مستحق اجرت‌المثل عمل است‌.

ماده ۸۵

بعد از آن که منافع شرط تجاری خود را قرار دهید موقوفه، حاصل، و حُصه‌ی هر یک از موقوف‌علیهم معین شد، موقوف‌علیه می‌تواند حصه‌ی خود را تصرف کند اگر چه متولی اذن نداده باشد مگر این که واقف، اذن در تصرف را شرط کرده باشد.

ماده ۸۶

در صورتی که واقف ترتیبی قرار نداده باشد، مخارج تعمیر و اصلاح موقوفه و اموری که برای تحصیل منفعت لازم است بر حق موقوف‌علیهم، مقدم خواهد بود.

ماده ۸۷

واقف می‌تواند شرط کند که منافع موقوفه مابین موقوف‌علیهم به تساوی تقسیم شود یا به تفاوت و یا این که اختیار به متولی یا شخص دیگری بدهد که هر نحو مصلحت می‌داند تقسیم کند.

ماده ۸۸

بیع وقف در صورتی که خراب شود یا خوف آن باشد که منجر به خرابی گردد به طوری که انتفاع از آن ممکن نباشد در صورتی جایز است که عمران آن متعذر باشد یا کسی برای عمران آن حاضر نشود.

ماده ۸۹

هر گاه بعض موقوفه خراب یا مشرف به خرابی گردد به طوریکه انتفاع از آن ممکن نباشد، همان بعض، فروخته می‌شود مگر این که خرابی بعض، سبب سلب انتفاع قسمتی که باقی‌مانده است بشود، در این صورت تمام فروخته می‌شود.

ماده ۹۰

عین موقوفه در مورد جواز بیع، به اقرب به غرض واقف تبدیل می‌شود.

ماده ۹۱

در موارد ذیل منافع موقوفات عامه صرف بریات عمومیه خواهد شد:

۱– در صورتی که منافع موقوفه، مجهول‌المصرف باشد مگر این که‌ قدر متیقنی در بین باشد.

۲– در صورتی که صرف منافع موقوفه در مورد خاصی که ‌واقف‌ معین کرده است، متعذر باشد.

قوانین مالک و مستاجر مغازه اجاره ای

سرقفلی وجهی است که مالک (خواه مالک عین باشد یا منفعت) در ابتدای اجاره و جدای از مال‌الاجاره از مستأجر می‌گیرد تا محل را به وی اجاره بدهد و واگذار کند، ولی حق کسب و پیشه و تجارت حقی است که به ‌طور تدریجی و به ‌مرور زمان برای مستأجر محل کسب، پیشه و تجارت به وجود می‌آید. بعد از اینکه مستأجر کار و فعالیت کرد و مشتری و اعتبار به دست آورد، حقی برای او به وجود می‌آید که به آن حق کسب و پیشه و تجارت می‌گویند و یکی از مهم‌ترین مسائلی که می‌بایست در عقد اجاره به آن توجه کرد آن است که روابط موجر و مستأجر بر ‌اساس کدام قانون و تحت چه‌ ‌شرایطی تنظیم می‌شود. معمولاً پرداخت کرایه به‌صورت ماهانه است و مستأجر باید در پایان هرماه اجاره‌بها را به موجر یا نماینده موجر پرداخت کند. لازم به ذکر است درصورتی‌که در قرارداد اجاره حق فسخ قرار‌داد اجاره، در صورت عدم پرداخت به‌موقع اجاره‌بها پیش‌بینی‌شده باشد، بایستی مستأجر به‌موقع اجاره‌بها را پرداخت کند تا دچار مشکلات تخلیه نشود. طبق قوانین اجاره ملک تجاری مصوب در سال ۷۶، مستأجر موظف است به‌محض اتمام مدت قرارداد، ملک تجاری را تخلیه کرده و آن را به موجر صحیح و سالم پس بدهد. اما قوانین اجاره ملک تجاری سال ۵۶ می‌گوید که انقضای مدت، دلیل بر تخلیه نیست. یعنی هرگاه مدت اجاره تمام شود، موجر نمی‌تواند مستأجر را الزام به تخلیه کند و موجر باید برای تخلیه مستأجر دلیل داشته باشد؛ که یکی از این دلایل این است که مستأجر محلی را که حق انتقال به غیر را در آن ندارد را، انتقال دهد. در این صورت موجر می‌تواند با این دلیل مستأجر را الزام به تخلیه کند؛ یا درجایی که مستأجر شغل مورد توافق را عوض کند، یعنی در قرارداد گفته شود از این ملک برای این شغل استفاده می‌شود، اما مستأجر آن شغل را تغییر دهد، موجر می‌تواند با این دلیل مستأجر را ازملک اجاره داده‌شده بیرون کند. یا وقتی‌که مستأجر در مورد عین اجاره زیاده ‌روی و یا کوتاهی کند، برای مثال دیواری را در ملک جابه‌جا کند یا دیواری بگذارد، موجر می‌تواند او را ازملک خود بیرون بی اندازد.